Бьюсь о закладную. Как Сбербанк не спешит расставаться с ипотечными клиентами. Закладная на жилье по ипотеке Сбербанка: образец, что это такое, как оформляется, документы и как получить после гашения

При продаже закладной заемщику не о чем волноваться и не нужно самостоятельно ничего предпринимать. Новый кредитор не может в одностороннем порядке поменять условия договора. Единственное неудобство, которое может возникнуть, - платеж по ипотеке нужно будет отправлять на другой счет.

Закладная - это именная ценная бумага, обеспеченная ипотекой. Она оформляется в момент ипотечной сделки вместе с кредитным договором. В ней прописаны все базовые условия кредитного договора и отражены все взаимоотношения заемщика и кредитора. В конце закладной оставлено место для передаточных записей, ведь если банк испытывает дефицит «длинных» денег, он может продать эту ценную бумагу на свободном рынке. В таком случае закладная передается новому ее владельцу и будет храниться у него. По закону кредит может быть выдан и без оформления закладной. Теоретически, если у банка «длинных» денег много, и он собирается оставить ипотечные кредиты на собственном балансе, не будет реализовывать их, то он может выдать кредит и без оформления этой бумаги. Закон предусмотрел такую возможность. Но на практике, абсолютное большинство банков при выдаче ипотеки оформляют закладную.

Заемщику не нужно предпринимать никаких действий при продаже его закладной. Ведь это обычная практика. Она не несет для заемщика рисков утраты самого залога или одностороннего изменения кредитного договора. Заемщик будет выплачивать свой кредит по тем же ставкам и на тех же условиях, что и раньше. Но платежи будут поступать другому кредитору. Это закреплено законом. Закладную ввел в гражданский оборот закон «Об ипотеке», эта бумага в ст.13 описывается как документ, который «удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой». Государственная регистрация закладной обязательна. Поскольку ипотека - это долгосрочный кредит, а банкам нужны «длинные» деньги, они превращают и «короткие» деньги в долгосрочные кредиты с помощью перекредитования в других банках. Те банки, которые получают закладные, по сути, с выгодой вкладывают в них свои деньги. По закону они могут выпускать эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные закладными, а значит, привлекать средства для ипотеки на открытом рынке.

О том, что закладная передана другому кредитору, банк должен уведомить заемщика. Иногда заемщик продолжает вносить платежи на прежний счет, а банк, где изначально был оформлен кредит, самостоятельно пересылает их новому кредитору. Иногда же клиента предупреждают о необходимости вносить платежи на счет другого банка.

Комментарии
Алина Буслова, директор по ипотеке Уральского филиала ВТБ24:
Своим клиентам мы объясняем, что возможность передачи прав по закладной предусмотрена законодательством, от заемщика ничего не зависит. Условия кредитного договора при этом не меняются, поэтому как таковых рисков нет. Единственные возможные «страдания» для заемщика могут возникнуть в виде дополнительных расходов при отправке платежей новому кредитору. Практика показывает, что в 50% случаев заемщик должен будет оплачивать платежи в том же банке, где он оформлял кредит. Но если закладную, например, передали в банк, отделения которого нет в городе, заемщику нужно будет оплачивать пересылку денег из своего города в другой за свой счет. Но это, пожалуй, единственное неудобство, которое может коснуться клиента. В одностороннем порядке новый кредитор поменять условия договора, как уже прозвучало, не может. Права новому кредитору передаются в объеме, предусмотренном условиями кредитного договора и закладной. Заемщика о передаче закладной другому банку должен уведомить банк, уступивший права. Как правило, в срок, не превышающий 30 дней, хотя условиями кредитного договора может быть предусмотрен иной срок для уведомления.
Для банков продажа закладных - один из способов привлечения «живых денег» путем выпуска и дальнейшего размещения облигаций (обеспечены закладными, т.е. ценными бумагами) либо чистой продажи самой закладной (т.е. реализация ее как обеспеченной ценной бумаги), при этом передаются полностью все права кредитора и залогодержателя.
Что касается снятия обременения в дальнейшем, то проблем быть не должно. Теоретически, конечно, возможны сложности, связанные с длительными сроками получения оригинала закладной. Так как она может оказаться абсолютно в любом месте (как в РФ, так и за ее пределами). Но в целом, когда речь идет о передаче закладной другому кредитору, это не должно внушать заемщику никаких опасений.

Игорь Смуров, региональный директор Уральского филиала Росбанка:
Чаще всего портфели закладных продают банки, для которых ипотечное кредитование по каким-то причинам перестает являться приоритетным видом бизнеса: в этом случае продать портфель закладных выгодней, чем содержать его. У Росбанка нет такой необходимости: ипотека является одним из ключевых наших продуктов, поэтому мы работаем с ипотечным портфелем самостоятельно. Что касается заемщика, то здесь для него нет никакой опасности: ведь ценовые условия по кредиту не меняются. Соответственно, заемщик будет платить после передачи портфеля закладных на баланс другой финансовой организации такой же ежемесячный платеж и по такой же схеме, как и при взаимодействии с первичным кредитором. Естественно, компания-держатель закладных и банк-продавец обязаны проинформировать заемщика о смене бенефициара кредита и всех возможных способах его оплаты.

Закладная по ипотеке представляет собой именную ценную бумагу, подтверждающую залоговые права кредитора. В случае нарушения финансовых обязательств или банкротства физического лица банк вправе реализовать залоговый объект с целью погашения долга, процентов и начисленных пени клиента. Оформление закладной в Сбербанке - обязательный процесс при получении жилищного кредита.

Описание документа

Основные требования к документу изложены в ФЗ «Об ипотеке». Ценная бумага применяется для обеспечения займа на покупку объекта недвижимости. Это гарантия своевременного возврата денежных средств и процентов. Она оформляется как для новостроек, так и для вторичного жилья.

В соответствии с ГК РФ ценная бумага выполняет следующие функции:

Предоставляет право заемщику проживать в ипотечном жилье, но запрещает распоряжение до погашения кредита (нельзя продать, подарить или обменять).
Подтверждает права держателя ипотеки на собственность после погашения финансовых обязательств перед кредитором.
Защищает права клиента при реализации закладной третьим лицам. Новый бенефициар не может менять условия по ипотеке.

Документ приобретает юридическую силу лишь после регистрации в Росреестре. Подписание обеими сторонами сделки недостаточно.

Важно! В закладную можно вносить изменения. Стороны сделки должны уведомить Росреестр в течение 1 рабочего дня с момента корректировки документа. За эту операцию не взимается пошлина.

Образец закладной

Основные реквизиты

В действующем законодательстве нет строгих требований к цвету документа и очередности пунктов. Классический вариант включает в себя следующие реквизиты:

информация о кредиторе (наименование, реквизиты, адрес, контактный телефон, номер лицензии);
сведения о заемщике (ФИО, адрес регистрации и проживания, паспортные данные, мобильный телефон, адрес электронной почты);
сведения о залоге (описание, оценочная стоимость, регистрационные документы и другое);
условия по жилищному кредиту (сумма, срок, порядок возврата, процентная ставка);
дата подписания;
подписи сторон.

В соответствии с 328-ФЗ с 1 января 2018 году Сбербанк и другие участники рынка кредитования должны оформлять электронные закладные. Заявка на документ заполняется дистанционно на портале Росреестра. Он подписывается квалифицированными ЭЦП кредитора и должника. Нововведение призвано сократить сроки регистрации сделки.

Документы для оформления

Для оформления закладной в Сбербанке потребуются следующие документы:

паспорт заемщика;
кадастровый паспорт приобретаемого объекта недвижимости;
отчет об оценке (оформляется в аккредитованной компании);
свидетельство о регистрации брака;
нотариальное согласие супруга (и) на совершение сделки;
выписка из Росреестра.

На официальном сайте кредитора представлена информация, какие документы нужны для оформления Закладной. Конкретные сроки подготовки документа на законодательном уровне не установлены. Сбербанк руководствуется внутренними регламентами. В среднем на проверку пакета документов и подготовку ценной бумаги уходит 1 рабочий день.

Полезно знать!

Способы получения

Погашение закладной в Сбербанке осуществляется только после исполнения финансовых обязательств. До этого момента документ хранится в банке. После уплаты основного долга и процентов оформляется его возврат залогодателю. Сроки выдачи закладной составляют до 30 дней с момента получения заявления. В этот временной период Сбербанк практически всегда укладывается. При нарушении этого срока клиент вправе обратиться в суд.

Важно! При выдаче закладной на документе проставляется печать банка и подпись уполномоченного сотрудника. Это необходимо для аннулирования записи о наличии кредита в Росреестре. Снять обременение можно через Росреестр или МФЦ. За погашение регистрационной записи госпошлина не взимается.

Вопросов, где забрать закладную в Сбербанке, не должно возникнуть. Клиенту достаточно подойти в отдел, занимающийся оформлением и сопровождением ипотечных кредитов, и подать соответствующее заявление. Менеджер по ипотечному кредитованию проверит факт погашения долга и направит заявку на предоставление документа.

Утеря документа по вине клиента не возможна, так как он хранится у кредитора. Если потерял закладную банк Сбербанк, то можно получить дубликат в Росреестре. На практике такие ситуации являются редкостью, так как Сбербанк дорожит своей деловой репутацией.

Операции с закладной, совершаемые банком

После регистрации закладной кредитор приобретает следующие законные права:

Совершить переуступку прав. В этом случае документ продается другому банку. Новый владелец должен уведомить заемщика в течение 10 дней с момента заключения договора. Условия по ипотеке остаются прежними, меняется лишь номер расчетного счета для взноса регулярных платежей.
Обменять закладную. Эта сделка предусматривает получение ценной бумаги другого банка с доплатой разницы одной из сторон.
Частично реализовать. На определенный период времени право на получение ежемесячных платежей приобретает другой банк. Клиент не оповещается, так как реквизиты ссудного счета не меняются.

Закладные могут использоваться для пополнения оборотного капитала. Сбербанк может выпустить ИЦБ (ценные бумаги с ипотечным покрытием), являющиеся доходным инвестиционным инструментом. В случае дефолта эмитента компенсации по облигациям предоставляются АИЖК.

Полезно знать!

При рефинансировании кредита в стороннем банке документ передается на хранение новому кредитору. Также на нем проставляется соответствующая отметка и осуществляется внесение изменений через Росреестр.

Перед клиентами сейчас не стоит вопрос, как получить закладную в Сбербанке, так как кредитование переводится в цифровой формат. Регистрация и снятие обременения осуществляется в режиме онлайн, что существенно сокращает сроки сделки. Весь период действия ипотеки кредитор должен соблюдать банковскую тайну и не распространять личные данные заемщика. До полного погашения долга залогодержатель может совершать операции с закладной, но они не должны изменять условия кредитования клиента.

Но что делать в том случае, если денег для полного погашения долга, нет, а квартиру необходимо срочно продать – вы переезжаете, разводитесь, размениваетесь, потеряли работу и т.д.? В этом случае тоже есть возможность продажи при соблюдении следующих действий:

Внимательно читаете договор и смотрите, есть ли там возможность досрочного погашения кредита, нет ли за это штрафа;
Вы обращаетесь в банк и идете на консультацию с кредитным специалистом, которому сообщаете о своем желании продать квартиру. Для этого нужна обязательно серьезная причина, которая должна быть документально подтверждена – свидетельство о рождении ребенка, приказ об увольнении, справка из больничного учреждения и т.д.;
Если банк соглашается пойти вам на встречу и дает добро на продажу жилья, далее вы можете либо сами искать покупателя, либо доверить это банку. Второй вариант удобнее в том плане, что все документальное оформление сделки банк берет на себя.

? Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Как продать квартиру в ипотеке «Сбербанка», если она является военной? Отличие военной ипотеки состоит в том, что договоры по кредитованию и по целевому займу подписываются одновременно. Договор целевого займа на жилье необходимо проверять и согласовывать с ведомством «Росвоенипотека». Можно продать квартиру в ипотеке в «Сбербанке» при такой ситуации – вопрос спорный. Поскольку согласование всех деталей необходимо как с банком, так и с «Росвоенипотекой», важными моментами являются:

Также это можно сделать через риэлтерские агентства. При этом продавец не будет вступать в диалог с банком, собирать документацию и искать покупателей квартиры. Данные вопросы будут решаться сотрудниками агентства. За такие услуги взимается плата в размере 5-10% от общей стоимости жилья.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

К сожалению, экономический кризис в России влияет только на опустошение карманов населения, в то время как недвижимость продолжает дорожать. Молодые пары, получающие стабильный доход, не могут позволить себе приобрести собственные квадратные метры и вынуждены каждый месяц отстегивать за аренду немалые суммы – как минимум по 20 000 рублей. Поэтому ипотечные кредиты сегодня пользуются спросом – зачем оплачивать аренду, если можно вносить взносы в будущую собственность.

Нельзя найти покупателя квадратных метров и сразу заключить сделку. О желании продать квартиру Сбербанк имеет право узнать за месяц до начисления нового взноса. Недостаточно просто захотеть, на это должны быть веские причины. Безусловно, банку невыгодны дополнительные хлопоты – вся работа по изучению клиента уже была проведена, а теперь придется вновь переоформлять договор. Приготовьтесь к увещеваниям, что все наладится, возможно, кредит распишут на более длительный срок. Беспроигрышный вариант – сказать, что у вас вообще нет денег для уплаты займа. Но в будущем, даже с течением времени, не нужно надеяться на оформление еще одного займа от Сбербанка – кредитная история уже будет испорчена.
Недостаточно получить письменное согласие от какого-то сотрудника Сбербанка Васи Пупкина – официальный ответ от финансового института предоставляется в письменной форме. Если процедура ожидания слишком затянулась, и вы можете потерять покупателя, обратитесь за разъяснениями в центральное отделение. Перед этим можно еще раз посетить территориальное подразделение Сбербанка, уведомить о своем решении и попытаться получить положительный ответ по поводу продажи недвижимости в ипотеке.
Чтобы сделка с покупателем прошла без сучка и задоринки, желательно перед подписанием соглашения погасить накопившуюся задолженность – покупатель не заподозрит вас в мошенничестве и охотно пойдет на сделку, а вы сбережете нервы и время.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: подводные камни

Продать имущество, находящееся в залоге, без согласия Сбербанка должник не имеет права и не может. При резком ухудшении материального положения, он должен поставить банк в известность о невозможности дальнейшей выплаты взятой ипотеки. Если клиент самостоятельно не может решить, как продать недвижимость, Сбербанк реализует ее от своего имени.

Наиболее приемлемый для банкиров вариант заключается в полном погашении должником взятой ссуды, снятии обременения с жилья и его дальнейшей продажи. Использовать этот вариант продавец сможет при условии, если ему удастся взять недостающую сумму в размере остатка по ссуде в долг у третьей стороны – родственников, близких либо как кредит в другом финансово-кредитном учреждении. Но при ухудшении его финансово-материального положения такой вариант заемщику не доступен.

Что делать, если Сбербанк продал мой ипотечный кредит без просрочек и задолженности

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Обычно, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). То есть новый залогодержатель становится и новым кредитором и имеет право требовать уплаты процентов и основного долга в свою пользу.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Переуступка прав на ипотеку. Подходит для граждан, которые не имеют возможности сразу заплатить полную стоимость жилья. В таком случае к покупателю переходят все обязанности по кредиту. Согласие банка на сделку обязательно.
Полное погашение задолженности покупателем. В данном случае банк выдает разрешение на продажу, так как без него нотариус не оформит основной договор купли-продажи.
Замена одного объекта залога на другой. Банк возьмет в ипотеку только ту недвижимость, которая соответствует его условиям: достаточная рыночная стоимость, высокая ликвидность, находится в регионе, где присутствует подразделение банка и т. д.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка – актуальный вопрос для многих заемщиков. Особенно с учетом того, что кредитный договор будет действовать еще не один год, а реализация жилья необходима уже сейчас. Но в данной ситуации необходимо учитывать интересы еще одной стороны – банка, к тому же объект недвижимости находится под обременением.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

В этом случае покупатель переоформляет кредитный договор на себя, уплачивает прежнему владельцу деньги, которые шли на погашение кредита, и становиться новым владельцем по ипотечному кредиту. То есть в этом случае продается не сама квартира, находящаяся в залоге у банка, а оставшийся по кредиту долг.

Причин для продажи множество: это и развод, когда бывшие супруги желают получить свою долю и купить на нее отдельное жилье, и невозможность оплачивать кредит: каждый может указать свои многочисленные причины. Квартира, взятая в ипотеку и Сбербанка, является залоговым имуществом, и продать ее можно при соблюдении нескольких условий.

Способы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

Выше говорилось о том, что порой банк при досрочном погашении просит заемщика внести сумму, равную 1 проценту от стоимости квартиры. Часто банк поступает незаконно, и чтобы разобраться в этом вопросе, нужно получить консультацию финансиста. Во время сделки можно заплатить эту сумму, чтобы банк разрешил продать жилье. Но после того как все закончится, можно попробовать вернуть свои деньги через суд.

Материнский капитал. Придется получить согласие банка на продажу квартиры таким способом.
Квартиру продает банк. В таком случае вам будет совсем невыгодно, так как часто банки продают квартиры по низкой стоимости, чтобы закрыть ваш долг. А если вы вкладывали первоначальные средства, то они вам вряд ли вернутся.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка — практические советы

Потеря квартиры. При продаже недвижимости ее бывший собственник теряет свое имущество. Но порой лучше потерять его, чем задолжать большую сумму, потом банк все равно отберет у вас залоговое имущество и вы точно ничего не получите с его продажи. Если вам жалко терять свое имущество, то нужно несколько раз подумать, прежде чем его продавать, чтобы потом не жалеть о содеянном.
Продажа её будет осуществляться по цене, ниже рыночной. Как показывает практика, то квартиры, которые находятся в обременении, продаются по низкой цене, так как люди их покупают за наличный расчет. А как говорилось выше, то сегодня купить недвижимость за наличный расчет очень сложно. Но это может быть привлекательным предложением для покупателя, у которого немного денег. Порой покупатели так и делают, просто покупают объекты, оформленные в ипотеку, чтобы сэкономить. Кроме того, многие просят сделать хорошую скидку, так как при покупке сильно рискуют, передавая свои деньги в качестве залога.
Небольшой выбор среди покупателей. Так как недвижимость нужно приобрести за наличный расчет, у вас будет немного просмотров, то есть придется потратить много времени на то, чтобы найти покупателя – это и есть самое сложное в этом вопросе. Кроме того, людям может показаться странным, почему кто-то продает ипотечную квартиру, если она так хороша.

Также оформить кредит может и другой банк, но так процедура заключения сделки только усложняется . Такой вариант более удобен для заемщика, например, если в другом банке ему предложат оформить кредит под более низкий процент. Но стоит отметить, что не все учреждения соглашаются на подобное условия.

Во времена капитализма деньги решают все, и часто случается, когда возникает острая необходимость в достаточно крупной сумме денежных средств. Хорошо, если у кого-то есть такие деньги или можно занять у родственников и друзей, хотя и это не самый лучший вариант. А вот тем, у кого нет таких ресурсов, приходится обращаться в банк с просьбой выдать нужную сумму под большие проценты, поскольку других вариантов нет. Но далеко не всегда банк идет навстречу клиенту и принимает положительное решение по заявке на кредит. Это может быть обусловлено низкой платежеспособностью заемщика, отсутствием стабильного и официального заработка и многими другими факторами. А вот если оформить квартиру в залог – совсем другое дело. И банк становится сговорчивее, и условия боле лояльные, и проценты ниже. Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка – это дополнительная гарантия банка, а также весомое основание для одобрения кредита клиенту.

Содержимое страницы

Что такое закладная на квартиру

Чтобы получить ипотеку, можно оформить в залог не только квартиру, но и дачу, земельный участок, транспортное средство и другие ценные вещи, стоимость которых равноценна сумме кредита или превышает ее. Но самым распространенным обеспечением является именно закладная на квартиру, поскольку жилая недвижимость всегда в цене и это беспроигрышный вариант.

Закладная на квартиру – это ценная бумага, которая дает право держателю распоряжаться закладным имуществом на свое усмотрение в случае невыполнения условий договора залогодателем. То есть если заемщик не выплатит кредит в силу каких-то обстоятельств (потеря платежеспособности, умышленная неуплата и т.д.), права на квартиру переходят Сбербанку, который может ее продать, а вырученными средствами компенсировать свои расходы и покрыть задолженность по ипотеке, возникшую вследствие невыплаты залогодателем займа.

Закладная хранится в банке и является действительно вплоть до окончания срока ипотечного договора или пока клиент не внесет последний платеж по кредиту. За время нахождения документа в Сбербанке, он имеет право распоряжаться им на свое усмотрение, перезаложить или передать другой финансовой организации, о чем обязательно должен уведомить залогодателя лично либо выложив данную информацию на официальном сайте.

Внимание! При передаче закладной другому банку или финансовому учреждению, условия кредитования для залогодателя остаются прежними.

Как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке

Если речь идет о приобретении квартиры в ипотеку с последующим оформлением ее в залог, то к моменту составления залоговой необходимо пройти несколько этапов:

Обратиться в Сбербанк с заявлением о выдаче ипотечного кредита с указанием необходимой суммы.
Подождать пока банк рассмотрит заявление и примет решение по нему.
В случае одобрения у заемщика будет ровно 90 календарных дней для поисков подходящего жилья, если он просрочит этот срок, придется начинать все с нуля (подавать заявку, ждать решения и т.д.).
Провести экспертную .
Заключить договора с кредитором и купли-продажи с продавцом недвижимости (или договор об участии в долевом строительстве с застройщиком).
Приступать к оформлению закладной.

Процедура оформления закладной в Сбербанке на практике осуществляется одновременно с оформлением договора ипотечного кредитования. Закладная заполняется лично залогодателем на специальном бланке. При внесении данных в документ необходимо быть предельно внимательными, поскольку это ценная бумага и никаких помарок и исправлений в ней не допускается. Также важно, чтобы все сведения о залоговом имуществе и залогодателе были достоверными и точными во избежание возможных недоразумений и неприятностей в будущем.

Документ должен содержать следующую информацию:

личные данные залогодателя (ФИО, дата рождения, ИНН, место регистрации, данные паспорта и др.);
полные реквизиты банка и другие сведения о нем (полное наименование, адрес, телефоны, МФО, расчетный счет (р/с), данные лицензии и др.);
информация о кредитном соглашении (регистрационный номер договора, сумма, сроки, стоимость кредита, процентная ставка и т.д.);
детальные сведения о залоговом имуществе (адрес, площадь, состояние, кадастровый номер и др.);
оценочная стоимость квартиры, передаваемой в залог;
остаток задолженности на момент составления закладной;
подписи всех участников сделки и печать банка;
реквизиты для осуществления расчетов между сторонами.

После оформления закладной она подлежит обязательной регистрации в территориальном представительстве Росреестра. Снять с реестра ее можно только после окончания срока ее действия, то есть в момент полного погашения задолженности перед банком. Оплата процедуры регистрации документа возлагается на залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением.

Сколько делается закладная по времени

Учитывая тот факт, что для оформления закладной понадобятся сведения о реальной рыночной стоимости недвижимого имущества, то, следовательно, сроки оформления документа будут зависеть от того, насколько быстро БТИ проведет экспертное обследование и составит заключение с оценкой залогового имущества.

Также следует учитывать и время регистрации бумаги в Росреестре, что тоже влияет на сроки. После подписания документа его нужно зарегистрировать в строго установленный срок, поскольку закладная набирает силу только после того, как банк внесет ее регистрационный номер в базу данных. Если вовремя не обратиться в органы регистрации, документ утрачивает свою юридическую силу и ценность.

В среднем оформление закладной и ее регистрация занимает несколько недель, но все зависит от обстоятельств в каждом конкретном случае, поскольку оформление закладной предполагает участие в процессе государственных органов.

Документы для закладной по ипотеке в Сбербанке

Для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке необходимы такие документы:

паспорта всех собственников приобретаемой квартиры (если собственник не один);
письменное разрешение каждого, кто имеет свою долю в залоговом имуществе, заверенное у нотариуса;
выписка (оригинал документа) из ЕГРП;
правоустанавливающие документы на залоговую недвижимость;
свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, передаваемую в залог;
заключение экспертов (оценка имущества);
техпаспорт на квартиру;
письменное согласие супруга (если заемщик состоит в официальном браке) с заверкой у нотариуса;
специальное разрешение органов опеки и попечительства (в случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний ребенок).

Внимание! В зависимости от обстоятельств могут понадобиться и другие документы для оформления закладной по ипотеке, о необходимости которых представитель Сбербанка уведомит залогодателя лично.

Если супруги при вступлении в брак составили брачный договор, согласно с которым преимущественное право на квартиру остается за одним из них, то есть за залогодателем, то для оформления закладной понадобится и это соглашение супругов. В таком случае нет необходимости в письменном согласии супруга заемщика на оформление квартиры в залог.

Образец закладной на квартиру по ипотеке Сбербанка

Те, кому предстоит в недалеком будущем покупать недвижимость в ипотеку и иметь дело с заполнением бланка закладной, чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке, интересуются, где можно взять образец документа. И правильно делают, ведь лучше заранее ознакомиться с документом в тихой и спокойной обстановке, никуда не спеша, чтобы потом в момент его заполнения не растеряться и не испортить бланк.

Взять образец закладной на квартиру можно в любом отделении Сбербанка или скачать из интернет-ресурсов. Специалисты рекомендуют попробовать заполнить черновой вариант документа, так сказать, потренироваться, ведь распечатать несколько экземпляров не составит труда, зато к моменту официального оформления закладной будете полностью подготовлены.

Оформление закладной после сдачи дома

Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке происходит только после сдачи дома, то есть, как покупатель недвижимого имущества становится полноправным правообладателем объекта недвижимости. Для оформления ипотечного соглашения недостаточно купить жилье, нужно еще зарегистрировать право собственности на него. Поэтому момент подписания кредитного договора со Сбербанком наступит в случае с новостройкой только после сдачи дома застройщиком в эксплуатацию. До того, как дом будет возведен и принят специальной комиссией, договор ипотечного кредитования подписан быть не может.

После составления комиссией и подписания акта приема – передачи, можно начинать собирать документы для переоформления жилья и регистрации прав собственности и только затем можно оформлять закладную. Для регистрации прав собственности необходимо обратиться в Росреестр или в МФЦ. Сделать это можно несколькими способами:

самостоятельно (очень накладно и трудоемко);
посредством нотариуса (придется оплатить его услуги);
через уполномоченных сотрудников Сбербанка (при условии, что единственным владельцем жилища является залогодатель или квартира оформляется на двоих человек);
через застройщика (в данном случае регистрация прав собственности осуществляется целой партией, из-за чего процедура может существенно затянуться).

Самый быстрый, простой и дешевый вариант – это регистрация, проведенная самостоятельно. Но здесь важно, чтобы при процедуре регистрации прав собственности присутствовал уполномоченный представитель застройщика. Если регистрацией прав займется банк, нужно быть готовым оплатить ему комиссионное вознаграждение. Это также касается и нотариальных услуг, и услуг застройщика.

Менеджер подробно расскажет о тонкостях и деталях процедуры оформления закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и регистрации права собственности на квартиру. К примеру, часто заполнением документа занимаются непосредственно сами банковские сотрудники во избежание возможных ошибок, после чего бумага передается для ознакомления и подписи залогодателем и другими лицами, имеющими долю в заложенном имуществе.

Внимание! При составлении закладной по ипотеке на квартиру после сдачи дома, в качестве правоустанавливающего документа на недвижимость нужно предоставить договор долевого участия (ДДУ).

Закладная по ипотеке составляется в двух экземплярах, один из которых остается на хранении в банке, а второй в территориальном органе Росреестра. Залогодателю экземпляр не выдается, но при желании (рекомендуется) он может попросить сделать копию и поставить на ней соответствующую печать с указанием регистрационного номера. Такая предусмотрительность поможет быстро восстановить документ в случае его утери или перепродажи.

Как получить закладную в Сбербанке после погашения ипотеки

Чтобы вернуть себе закладную, нужно погасить ипотеку. День внесения последнего платежа по ипотеке – это тот момент, когда закладная прекращает быть действительной и принадлежать банку. Как только будет произведен полный расчет по ипотечному кредиту, залогодатель должен обратиться в отделение банка, где была составлена закладная, и написать заявление с требованием выдачи ему документа. Сбербанк должен в течение 30 дней со дня получения заявления рассмотреть его и принять решение, о котором заявитель будет уведомлен в телефонном режиме.

Важно! Когда будете получать закладную от Сбербанка, необходимо обратить внимание на один важный момент: на бумаге должна быть надпись, что заемщик полностью рассчитался по ипотеке и банк к нему никаких претензий не имеет. Эта надпись должна быть заверена мокрой печатью учреждения и подписью уполномоченного лица.

После того, как закладная оформлена в должном виде, получена, необходимо с этим документом подойти в местный орган Росреестра, чтобы ее сняли с регистрации. Там же владельцу жилья сотрудник должен будет сдать ДДУ и свидетельство о праве собственности/оригинальная выписка из ЕГРП (в случае, если соглашение было оформлено в 2017 году).

На обратной стороне ДДУ сотрудник Росреестра должен поставить отметку в виде штампа, что с имущества на основании погашения ипотеки, а на выписке из ЕГРП в графе «Обременения» должен стоять прочерк, что является дополнительным доказательством, что на квартире нет никакого обременения. После получения всех документов владелец может свободно распоряжаться своим имуществом.

Опрос: довольны ли Вы качеством услуг предоставляемых Сбербанком в целом?

Да Нет

Может ли банк продать закладную

Сразу после оформления закладной по ипотеке и ее регистрации в Росреестре, владелец закладной, а именно Сбербанка, приобретает следующие права:

частично переуступить свои права на документ другому финансовому учреждению;
продать ценную бумагу другому банку;
обменять закладную по ипотеке на другую, равноценную по стоимости или с доплатой.

Частичная переуступка прав представляет собой перевод определенной части платежей по ипотеке залогодателем на счет другого учреждения. Делается это с целью временного привлечения небольшой суммы свободных средств для осуществления операционной банковской деятельности. Как только банк полностью рассчитается с учреждением, которое дало ему необходимую сумму денежных средств, права на закладную по ипотеке возвращаются банку, выдавшему ипотеку.

Обмен и продажа залоговой является разновидностями полной переуступки прав. При совершении каких-либо операций с закладной, банк-держатель должен поставить в известность об этом залогодателя. Несмотря на то, что при обмене или продаже документа происходит смена владельца, условия кредитования для заемщика остаются прежними. Меняются лишь реквизиты для внесения регулярных платежей в счет погашения ипотечной задолженности.

Таким образом, банк имеет право распоряжаться залоговой на свое усмотрение – менять, продавать, но эти операции с ней никак не должны отразиться на залогодателе. Если интересует вопрос, как получить закладную на квартиру по ипотеке в Сбербанке в случае передачи ее другому учреждению, то после выплаты задолженности по кредиту, залогодатель должен обратиться в то учреждение, которое является его действующим держателем, чтобы забрать документ.

Новогодним подарком для части имеющих ипотеку россиян стали письма о передаче банками прав по закладной на квартиры. В уведомительном порядке клиентам сообщили, что их ипотека продана ООО "Ипотечный агент "Фабрика ИЦБ". Учрежденное Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) общество работает с весны 2016 г., его задача - через выпуск бумаг с госгарантией предоставить банкам фондирование для ипотечного кредитования, упростить процедуры рефинансирования кредитов и в конечном счете снизить процентную ставку. Решения последней задачи ипотечному агенту добиться пока не удалось: проценты медленно снижаются лишь следом за ключевой ставкой ЦБ. Что же до привлечения средств - за весь период работы "Фабрики ИЦБ" размещены шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб. Ипотечные облигации банк может как оставить на балансе и использовать для сделок с ЦБ, так и продать стороннему инвестору. И не исключено, что держателем закладной на квартиру, например, в Свердловской области в итоге окажется иностранный инвестор.

В мае 2016 г. президент России Владимир Путин на заседании Госсовета поручил Правительству совместно с Центробанком разработать программу рефинансирования ипотечных кредитов с использованием ипотечных ценных бумаг, обеспеченных гарантией АИЖК. Для реализации этой задачи был создан единый ипотечный агент.

Уже в 2016 г. "Фабрика ИЦБ" заключила меморандумы о сотрудничестве в рамках выпуска однотраншевых ценных бумаг с банком "Возрождение " (до 3 млрд руб.), санируемым ныне "Бинбанком" (до 6 млрд руб.), "Уралсибом " (до 2 млрд руб.) Первые ипотечные облигации под залог портфеля "Банка жилищного финансирования " на сумму 2,1 млрд руб. были размещены в декабре. За три квартала прошедшего года "Фабрика ИЦБ" выпустила облигации на 50,8 млрд руб., следует из квартального отчета АИЖК (в целом рынок ИЦБ за тот же период составил 59,6 млрд руб.). За весь период работы, как следует из данных о выпусках ИЦБ, "Фабрика" разместила шесть выпусков на сумму более 110 млрд руб.

"Фабрика ИЦБ" предусматривает следующий порядок выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ): банк выдает кредиты заемщикам и передает закладные по ним ипотечному агенту, который после получения гарантии АО "АИЖК" (с уплатой комиссии) в ускоренном порядке выпускает и регистрирует в Банке России однотраншевые ИЦБ. Полученные от ипотечного агента бумаги банк может оставить на балансе или продать сторонним инвесторам для получения рефинансирования.

Крупнейшая на российском финансовом рынке сделка секьюритизации ипотечных кредитов агентом была заключена со "Сбербанком" в мае прошлого года. Объем выпуска составил 50 млрд руб. Чуть меньший портфель "продал" в декабре минувшего года ВТБ - 48,2 млрд руб. 20 декабря "Райффайзенбанк " и АИЖК завершили сделку по секьюритизации ипотечного портфеля банка, сумма выпуска ИЦБ - 7,56 млрд руб.

Банку выгодно продавать закладные, когда ему нужна ликвидность, объяснил Накануне.RU один из сотрудников отдела ипотечного кредитования крупного банка.

"Банк продает, снижает риск, привлекает дополнительные средства и вместо депозитного долга имеет живые деньги и не ждет 30 лет, а сразу получает выгоду. Их можно потратить,например, на погашение своего кредита, возврат денег вкладчику либо для выдачи новой ипотеки. На решение о продаже ипотеки может повлиять запрос от крупного клиента: допустим, крупное предприятие попросило кредит на 100 млн руб. под 17% годовых. В этом случае банку понадобятся наличные, чтобы разместить их под более выгодные условия. В итоге продается кредитный портфель, банк получает выгоду от процентов, уплаченных заемщиком в первые годы, и наличные. Чаще всего банки продают портфели в несколько этапов: сначала хорошие, затем сбывают похуже, чтобы избавиться от рисков ", - объяснил собеседник, добавив, что решение выпустить облигации необязательно говорит о каких-либо проблемах с ликвидностью у банка. Инструмент в первую очередь позволяет снизить нагрузку на капитал.

Облигации банк может оставить себе для использования в сделках РЕПО с Центробанком. Но, учитывая наличие поручительства государства через АИЖК (кроме того, Агентство проверяет качество портфеля, контролирует риски), эти бумаги являются привлекательными для сторонних инвесторов. Выбор в пользу дальнейшей перепродажи облигаций, а, соответственно, закладных, выступающих обеспечением, делают многие банки. Так, ВТБ намерен предложить облигации для продажи широкому кругу инвесторов: "Банк в ближайшей перспективе предложит бумаги для рыночного размещения. Номинальная стоимость одной облигации - 1000 руб. Купонная ставка зафиксирована и установлена в размере 11,50% годовых".

"Мы ожидаем, что новый инструмент позволит решить задачу стандартизации ипотечных ценных бумаг по уровню риска и, в перспективе, будет способствовать снижению среднерыночной ипотечной ставки. Значительным преимуществом для инвесторов будет являться надежность бумаг, их квазисуверенный статус. Стоит отметить также льготное налогообложение и пониженную регулятивную нагрузку на капитал, повышенную по сравнению с ОФЗ доходность ", - отмечал старший вице-президент ВТБ, руководитель управления секьюритизации ВТБ Капитал Андрей Сучков , комментируя сделку.

В АИЖК заявляли, что ключевыми инвесторами в новые ИЦБ станут НПФ, российские банки, управляющие и страховые компании, крупные частные инвесторы. Не исключали там и участия иностранных инвесторов, так как на их долю уже приходится 20% ОФЗ. Основными инвесторами в ИЦБ традиционно являются ВЭБ и пенсионные фонды. Значительную долю на рынке занимает также АИЖК (около 17%). Учитывая объем заключенных сделок, не исключаено, что в дальнейшем механизм обращения ИЦБ будет расширен и ценные бумаги будут допущены к торгам на бирже , отмечают в ГК "ФИНАМ".

При этом в банках заверяют, что для заемщика правила погашения ипотеки не изменятся, кто бы ни приобрел облигации .

Передача закладной третьим лицам не является нарушением, соответствующий пункт содержится в кредитном договоре. Однако в нем же прописаны условия ипотеки, которые изменяться не могут. На деле клиенты, кредиты которых "перепродали", все-таки сталкиваются с трудностями . На форумах заемщики сообщают о том, что не могут подать заявку на рефинансирование. Другая частая жалоба - длительное удержание предмета залога - банк не отдает (а иногда не может найти) закладную после погашения займа.

Риски есть и для государства . Поручительство АИЖК означает обязательство выкупить закладные ипотечного агента и входящие в состав ипотечного покрытия облигации в случае признания их дефолтными. За каждую закладную агентство будет выплачивать покупную цену: остаток основного долга и проценты, начисленные, но еще не оплаченные заемщиком. Вероятность дефолта "Фабрика ИЦБ" оценивает, как низкую, так как она в первую очередь связана со снижением цен на жилье в России, которое обычно провоцирует заемщиков допускать просрочку платежей. Другой риск, более вероятный - неисполнение обязательств заемщиками из-за снижения доходов. Ипотечный агент "оценивает риск снижения реальных доходов населения как значимый, но ожидает его снижения в связи с ожидаемым переходом реальных доходов населения к росту в ближайшие 6-12 месяцев", говорится в квартальном отчете.

Заметим, что "дочка" АИЖК занимается исключительно качественными ипотечными портфелями, продать инвестору высокорисковые активы (именно такие бумаги на $1,6 трлн запустили кризис в США), заручившись господдержкой, не получится. Отсюда довольно скромная подушка безопасности агентства. Резерв под обесценение закладных сформирован в общей сумме 156 млн руб., из которых 96 млн руб. приходится на сделки по секьюритизации "Фабрики ИЦБ".

Все на том же заседании Госсовета, в 2016 г., Путин обозначил одну из основных целей появления ипотечных облигаций: "Мы говорили, что если эта практика будет внедряться, то в горизонте двух-трёх лет можно будет сократить ипотечные кредиты вплоть до 1,5% - от 0,8% до 1,5% ".

Второй год существования "Фабрики ИЦБ", которая позволила банкам привлечь десятки миллиардов, увы, не приблизил ипотечный рынок к поставленной цели.

Теоретически проведение секьюритизации ипотечного портфеля должно позволить банку снизить ставки, так как кредитная организация высвобождает денежные ресурсы, которые в ином случае были бы на долгий срок задействованы в обеспечение ипотечного займа, отмечает аналитик ГК "ФИНАМ" Алексей Коренев .

"Вопрос в том, насколько банку выгодно понижать ставку ниже рыночной, снижая тем самым банковскую процентную маржу. В большей степени на уровень ставок влияет политика Банка России и среднерыночная ипотечная ставка, которой большинство кредитных учреждений и стараются придерживаться ", - рассказал он Накануне.RU .

Подпишитесь на нас